Всё включено

• Главная
• >
• Микс

Домашняя работа

Иметь работу рядом с домом всегда было ощутимым жизненным преимуществом: не надо тратить уйму времени и нервов, преодолевая расстояния. А с момента возникновения столичного транспортного коллапса передвижение по мегаполису в часы пик стало превращаться в  «обстоятельство непреодолимой силы». И уж тем более, когда формула «время — деньги» заработала на полную катушку, вопрос о том, чтобы иметь собственный офис где-то поблизости, в шаговой доступности от работы, стал одним из приоритетных при выборе нового жилья.

О том, что в обозримом будущем по Москве просто невозможно будет проехать, конечно, задумывались ещё несколько лет назад, когда объём столичного трафика начал возрастать угрожающими темпами. Восстановить status quo, казалось, не позволит никакое масштабное строительство дорог, развязок или тоннелей. Ведь возле них, как правило, тут же вырастают жилые массивы, торгово-развлекательные и деловые центры, и движение на автотрассах вновь замедлялось.

Современные мегаполисы находят выход в организации локальных культурных и бизнес кластеров – для того чтобы люди имели под рукой все необходимое в зависимости от ритма жизни и рода занятий. ММДЦ Москва-Сити - яркий пример такой обдуманной организации городского пространства. Буквально на наших глазах, за последние годы в столице образовался город в городе. Это давно применяемая практика во многих столицах мира, например большая по масштабам компоновка зданий вот уже сто лет применяется в американских небоскрёбах. Она получила название mixeduse. Скажем, в Чикаго или Нью-Йорке в здании из полусотни этажей первые этажей пять отведены под технические службы и паркинг, следующие тридцать — под торговые ряды и офисы, ну а далее по высоте следует жилая зона. Все крыши функциональны: на них обустраиваются рестораны, художественные салоны, даже бассейны. Стоит ли говорить о прекрасных видовых характеристиках подобных зданий?

В эпицентре событий

В Москве, конечно, попытки перенести европейский и американский опыт были, но носили они умеренный характер. Наиболее ярко новый тренд многофункциональности зданий проявил себя в рамках создания ММДЦ «Москва-Сити». С точки зрения девелоперов, плюсы такого формата легко предсказуемы. На небольшом участке в центральной части столицы возводится крупнейший деловой кластер, поэтому по максимуму используется дорогая земля – строятся небоскрёбы, и их «рост» не ограничен. Всё началось с грандиозной башни «Федерация», автором которой стал архитектор Сергей Чобан. Два корпуса: «Запад» (62 этажа) и «Восток» (97 этажа) включили в себя разнообразнейшую инфраструктуру, в том числе и торгово-развлекательную, но главное – имеются не пересекающиеся офисная и жилая зоны. Примечательно, что на верхних этажах находятся самый высокий в Европе ресторан SIXTY и смотровая площадка, куда на уровень 242 и 374 м соответственно доставляют на высокоскоростных лифтах желающих полюбоваться панорамой мегаполиса.

Следом появились ближайшие соседи. Эффектный своим ослепительным фасадом «золотой» небоскрёб «Меркурий Сити» (75 этажей) располагает офисами общей площадью 87,6 тыс. кв. м и апартаментами в 22,36 тыс. кв. м. В подземной 5-уровневой части три этажа отведены под автостоянку на 437 машиномест, там же размещена торговая зона. В башне «Империя» (60 этажей) офисы расположены со 3 по 41 этажи, жилые элитные апартаменты (от 100 до 300 кв. м) размещены с 42 по 57 этаж. Высота 75-этажной башни «Евразия» достигает 309 м: 70 из них наземных (в подземном паркинге предусмотрено 1 тыс. машиномест), при этом офисы разместятся с 3 по 44 этажи, а апартаменты займут «вертикаль» с 45 по 65 этажи. Как известно, «Город столиц» своей концепцией символизирует две российские столицы. Их названия и даны башням – «Москва» высотой 75 этажа и «Санкт-Петербург» в 63 этажа. Они объединены двумя 18-этажными стилобатами, в центральной части которых разместились торговые галереи, рестораны, кафе, фитнесс-центр. Соответственно, апартаменты в каждом корпусе расположены с 19 и до последнего этажа. Кроме того, в подземных этажах 6-ти уровневого стилобата разместился просторный паркинг. Во всех перечисленных проектах жилая и офисная часть расположены рядом, но хорошо зонированы, и таким образом отделены друг от друга. Обязательно делаются несколько автономных входов для комфортности существования нескольких форматов «под одной крышей». Так, только в «Городе Столиц» два жилых лобби с собственными входами, два офисных лобби также с собственными входами и два входа в ритейл-зону, разные лифтовые группы и пр. Пересечься жильцам апартаментной части и сотрудникам офисного комплекса возможно лишь в общих зонах, например, в фитнес-клубе, ресторанах или в торговой галерее.

Перспективная недвижимость

«Москва-Сити» живёт и развивается не только внешне: да, новые небоскрёбы корректируют и без того впечатляющий силуэт Делового центра российской столицы, но что ещё важнее – насыщаются полнокровной внутренней жизнью, делают её более комфортной и современной. Заметно подтянулась транспортная инфраструктура – действуют 2 станции подземки, связавшие наиболее коротким путём с основными линиями метрополитена, прежде всего кольцевой; в прошлом году началось пассажирское движение по Московской окружной железной дороге и в связи с этим активно задействованы платформы «Шелепиха» и «Деловой центр»; сооружены дополнительные авторазвязки с Третьим транспортным кольцом и прилегающие маршруты; завершено строительство необходимых парковок. Практически все офисные площади резервируются компаниями ещё на стадии возведения очередной высотки. Многие компании уже изменили адрес и переехали на Краснопресненскую набережную – ближе к клиентам, партнёрам. Не так давно прошло сообщение, что помимо крупных банковских структур, занимающих отдельные небоскрёбы, сюда могут переехать ряд федеральных министерств и ведомств. На территории с завидной периодичностью открываются торгово-развлекательные заведения самого разнообразного назначения, что свидетельствует об их востребованности. Вполне объяснимая ситуация: на небольшой территории можно и жить, и работать, не покидая её (по предварительным данным, общее число единовременно находящихся здесь вскоре достигнет почти 150 тыс. человек)! 

Скажем, общая площадь офисных площадей превышает 900 тыс. кв. метров и сегодня доля свободных составляет в среднем менее 20 % (уровень вакантных площадей варьируется от 6 % в блоке А комплекса «Башня на Набережной» до 50% башня «Око», последней из введённых в эксплуатацию на сегодня). Арендная ставка - от 22 до 60 тыс. рублей за кв. метр в год в зависимости от площади помещения, его состояния (с отделкой или без отделки), уровня текущей заполняемости объекта, от того, на каком этаже расположено помещение, так как видовые характеристики всегда играют роль.

Интересно, что во время кризиса количество сделок по аренде и покупке в «Москва-Сити» даже возросло: скажем, в 2015 году оно увеличилось в 2,5 раза. А в прошлом году произошло несколько ключевых сделок: «Транснефть» купила офисную часть небоскреба Evolution Tower (64 тыс. кв. метров), ВТБ получил находившийся у него в залоге объект Eurasia Tower (94 тыс. кв. метров), мэрия Москвы приобрела 55 тыс. кв. метров офисных площадей в башне «Око».

Для тех людей, которые покупают или снимают здесь апартаменты, естественно, это не единственное жильё. Топ-менеджмент, как правило, имеет жилую площадь в городе, загородные владения, дорогую недвижимость за границей. Но охотно приобретает апартаменты в непосредственной близости от офиса – на несколько этажей выше. Предложения в «Сити» интересны региональным бизнесменам, которые часто приезжают в Москву: в гостиницах им останавливаться не нравится — хочется свое место, чувствовать себя жителем мегаполиса, а не гостем. В данный момент имеется достаточное количество предложений по приобретению апартаментов. Допустим, входной билет в NevaTowers начинается от 17 млн. рублей, средняя площадь с учетом открытых продаж от 60 до 120 кв. м, что пользуется наибольшим интересом, при этом вполне вероятны и варианты с объединением соседних помещений. В башне «Око» стоимость предложений начинается от 34 млн. рублей (от 75 кв. метров).

В 2017 году можно успеть воспользоваться строящимися небоскребами в Москва-Сити как отличным инструментом для среднесрочных инвестиций – на данный момент активно возводиться проект Neva Towers в котором можно приобрести апартаменты по стоимости сопоставимой со среднерыночной по столице, но после сдачи проекта эксперты прогнозируют серьезный рост цен на квадратный метр в диапазоне 60-80 %. Так же еще несколько проектов сейчас находятся на этапе закладки фундамента и старт продаж намечен на IV квартал 2017 года, начало 2018 года. Активное строительство новых площадей, постоянное развитие инфраструктуры и рост транспортной доступности говорит о том что время инвестирования в Москва-Сити точно не прошло. А динамика предыдущих лет ясно показала надежность вложений в апартаменты, офисы, торговые площади и даже в машиноместа в данной локации.